Comprar a primeira casa pode tornar-se mais acessível com os apoios para jovens. Mas financiar até 100% e beneficiar de isenções de impostos são medidas diferentes, com condições próprias.
Antes de escolher um imóvel, vale a pena perceber quais os apoios a que pode aceder, que despesas terá de suportar e qual a prestação que cabe no seu orçamento.
Como funciona a garantia pública?
A garantia pública permite que instituições aderentes financiem até 100% do valor da transação na aquisição da primeira habitação própria permanente. Para este efeito, considera-se o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária.
O Estado funciona como fiador de uma parte do empréstimo, até 15% do valor da transação, por um período máximo de dez anos. O regime abrange imóveis com valor de transação até 450.000 euros e, segundo as regras atualmente publicadas, contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.
Entre os requisitos de acesso estão:
- Ter entre 18 e 35 anos, inclusive.
- Ter domicílio fiscal em Portugal.
- Cumprir o limite de rendimentos associado ao 8.º escalão do IRS aplicável ao regime.
- Não ser proprietário de imóvel habitacional.
- Não ter beneficiado anteriormente desta garantia.
- Ter a situação fiscal e contributiva regularizada.
- Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir os requisitos. A aprovação continua a depender da análise do banco. Fonte: Banco de Portugal – garantia pública.
Financiar 100% significa comprar sem poupanças?
Não necessariamente. O financiamento pode cobrir o valor da transação, mas continuam a existir despesas e necessidades de dinheiro antes da escritura.
Imagine que acorda comprar uma casa por 250.000 euros e que a avaliação bancária é de 240.000 euros. Mesmo que seja aprovado financiamento de 100% do valor considerado pelo regime, existe uma diferença de 10.000 euros face ao preço de compra.
Também deve preparar dinheiro para despesas bancárias, impostos não abrangidos por isenção e eventuais custos de formalização. Se o vendedor pedir um sinal no contrato-promessa de compra e venda, confirme antecipadamente como irá assegurar esse pagamento.
Prepare duas contas separadas: quanto precisa até à escritura e quanto poderá pagar todos os meses depois de comprar.
A garantia pública inclui a isenção de IMT?
São apoios distintos. A garantia pública atua no financiamento; o IMT Jovem e a correspondente isenção de Imposto do Selo atuam nos impostos da aquisição.
O IMT Jovem exige, nomeadamente, idade até 35 anos à data da compra, não ser considerado dependente para IRS nesse ano e não ter sido titular de propriedade, ou de uma parcela desse direito, sobre imóvel habitacional na data da compra ou nos três anos anteriores. A aquisição deve cumprir as condições de primeira habitação própria permanente. Fonte: Autoridade Tributária – artigo 9.º do CIMT.
Em 2026, no Continente, o limite de isenção total de IMT para jovens elegíveis é 330.539 euros de valor tributável. Existem regras para benefício parcial acima desse valor e limites diferentes nas Regiões Autónomas. Fonte: Autoridade Tributária – tabelas de IMT de 2026.
A isenção de Imposto do Selo na aquisição não elimina, por si só, o imposto sobre a utilização do crédito. Fonte: Autoridade Tributária – compra da casa.
O que deve preparar antes de avançar?
Organize os documentos de identificação, comprovativos de rendimentos, IRS e nota de liquidação, mapa de responsabilidades de crédito e comprovativos exigidos para os apoios. A lista final depende do banco e da sua situação.
Peça uma análise financeira antes de assumir compromissos com um imóvel. Assim, poderá procurar casa com uma ideia mais clara do financiamento possível e das despesas a reservar.
Lembre-se também de que a garantia pública não perdoa a dívida: se o Estado pagar ao banco em caso de incumprimento, o devedor continua responsável pelo respetivo valor perante o Estado. Fonte: Banco de Portugal – perguntas frequentes sobre a garantia pública.
Quer perceber se pode beneficiar destes apoios?
A River Capital ajuda-o a analisar o seu enquadramento e a comparar soluções junto das instituições financeiras parceiras, com acompanhamento ao longo do processo.
Peça uma análise ao seu crédito habitação jovem, sem custos.
A concessão de crédito e o acesso aos apoios dependem da verificação dos requisitos e da decisão da instituição de crédito.
